소개받은 토지에 몇 층 건물을 올릴 수 있을지 건폐율 & 용적률 뽀개기

봄바람에 많은 추억이 생각나는 요즘사람 왕과장 인사드립니다.

신축이 하고 싶어서 이리저리 명함을 뿌리고 다니다가 드디어

땅을 소개 받게 됩니다. 그럼, 무엇부터 해야 할까요?

​

대지 30평 혹은 40평짜리를 소개 받았습니다.

여기에 몇 층짜리에 방 몇개가 나올지 선택 해야 합니다. 급매는 단 몇 시간만에 날아 가버립니다.

머릿속이 하얗게 되지만,

한 번은 거쳐야 할 홍역같은 ...

반드시, 거쳐야 할 이론 입니다.

용적률/건폐율

이 둘은 한 몸 이죠^^

서울 지역 대부부은 2종 일반 주거 지역 입니다.

1종 일반과 2종 일반 용도가 우리같은 일반인이 제일 흔히 접하는 물건 대지로, 나머지 용도지목에 대해서는 생략합니다. _깔끔하쥬?

딱, 두가지만 기억 합니다. "내가 지을 건물 대지 용도는 1종과 2종 밖에 없다"

© thefredyjacob, 출처 Unsplash

 

1종과 2종에 건폐율은 60% 입니다.

100평 토지 위에 60평만 건축 할 수 있다라는 말 입니다.

건폐율은 이렇게 쉽습니다.

© lastly, 출처 Unsplash

 

어렵나요?

​

건폐율 끝^^.

​

이제 남은 것은 용적률 입니다.

그럼 100평 위에 1,2종 은 60% 이니, 60평 대지로 건물을 지을 수 있고

이 60평을 몇 층이나 높이 지을 수 있을까요? 몇 층까지 올릴 수 있는가 계산 해야 할 대목이 바로 '용적률' 입니다. 그러니, 건폐율과 용적률은 반드시 알아야 합니다.

​

좀 햇갈리시죠?

​

정해진 건폐율을 근거로 얼마나 높게 건물을 지을 수 있을까?

용적률이란.

1종은 200% 이하

2종은 250% 이하.

​

어렵나요?

​

다 모르셔도 되지만, 위에 개념만은 알아야 합니다.

이유는...

​

50평 대지를 소개 받았습니다. 2종 주거지역 입니다.

몇 층까지 지을 수 있죠? 계산이 되어야 땅에 비해 가격이 저렴한지 눈탱이 인지 구분 할 수 있습니다. 옆에 웃고 있는 부동산 사장님도 결국...한 통속 일 수 있으니... 투자가가 모두 직접 계산하고, 판단해야 합니다.

​

답은 간단 합니다.

​

용적률 구하는 공식은 쉽게 찾을 수 있습니다.

용적률(%)=연면적(건물을 지은 총 바닥면적 합) / 대지면적(소개받은 대지크기)

위 공식은 앞으로 건축 할 도면에 나와있는 "용적률"이 건축허가 면적을 넘었는지, 안 넘었는지를 구분하기 위한 공식이고, 우리가 알아야 할 토지를 가름하기 위해서는 응용을 해서 적용 시켜야 합니다.

따라서 건물을 몇 층까지 지을 수 있을까하는 건물의 총 연면적을 가름하기 위해서는 아래와 같이 응용하면 끝~

연면적 = 용적률 x 대지면적

쉽쥬?!!

​

2종 일반 대지 50평에 용적률은 250% 입니다.

(1종은 200%, 2종은 250%만 외우기 싫어도 외우게 됩니다. 간단 하니깐요^^)

따라서,

연면적= 해당 용적률% × 소개받은 대지 크기

적용해서 예를 들면

연면적 = 250(%) 곱하기 50(평)

건물에 총 면적을 연면적 이라고 합니다.

2종에 50평 대지를 소개 받았다면 최대(MAX), 125평 짜리 건물을 지을 수 있습니다.

© heysupersimi, 출처 Unsplash

 

어렵나요? 그래도 여기까진 계산 하셔야 급매을 잡을 수 있습니다.

50평 대지가 2종 일반이니 아까 말씀드린 건폐율이 여기서 다시 나와야 합니다.

50평 건물에 60% 안에서 건물크기가 결정 됩니다. 그러니,1개층에 30평 짜리 크기에 건물을 지을 수 있습니다.

​

건물 1개층이 30평인데, 모두 125평짜리 건물을 지을 수 있다면...

​

이건...4층짜리 건물이 됩니다. 그리고 5평이 남는데...

5평 차지하자고, 5층까지 올리는 어리석음을...하지 않으시겠죠?

(5평이 남았고, 나머지를 다락을 이용하는 기타 기술에 대해서는 논외)

소개로 나온 이 대지는 온전히 올라간다고 했을 때 4층까지 지을수 있습니다.

​

여기서 더해야 할 것은 일조사선과 경계대지선에 가감인데요...

이 요소를 제외하고 일단

"이땅은 온전한 건물일때 4층까지 이빠이 차지하는 땅이구나" 하는 감을 먼저 잡는게 당근 유리 합니다.

​

어렵나요?

그래도, 소개받은 대지에 몇 층짜리가 올라갈 지를 알아야...비교가 되니...

반드시 이해 하시길...강추 드립니다.

​

아~~소개받은 대지가 1종인지, 2종인지 어덯게 아냐구요?

 

토지이용계획 열람

지역·지구등 지정여부 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 」에 따른 지역·지구등 다른 법령 등에 따른 지역·지구등 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 각 호에 해당되는 사항 도면 범례 축척 1/ 유의사항 토지이용계획확인서는 「토지이용규제 기본법」 제5조 각 호에 따른 지역·지구등의 지정내용과 그 지역·지구등 안에서의 행위제한내용, 그리고 동법 시행령 제9조제4항에서 정하는 사항을 확인하여 드리는 것으로서 지역·지구·구역 등의 명칭을 쓰는 모든 것을 확인하여 드리는 것은 아닙니다. 「토지이용규제 기본법」 제8조제2항 단서에 따...

kras.incheon.go.kr

사이트에 소개받은 지번을 치면, 대지(토지.땅)가 어떤 용도인지 정체가 고스란히 밝혀 진답니다.^^

​

4층까지 올라는 가는구나~~!!

그럼 방은 몇개나 나올까? 하는 요 문제가 남았는데요...

차차 잇님들과 다시 풀어보겠습니다. ㅎ

​

© olav_ahrens, 출처 Unsplash

 

토비가 제법 추적추적 떨어지는 불금 아침입니다.

건축하는 왕과장이 송구하게 아는체 했네요...

 

​